Après avoir longuement résisté, l'immobilier se retourne. Selon la Fnaim, les prix dans l'ancien ont baissé de 2,9 % entre juillet et septembre. Pour la première fois depuis 2001, année de la guerre en Irak, les prix stagnent sur un an. Et devraient baisser en 2009.
Pour René Pallincourt, président de la Fnaim, « l'année 2008 devrait s'achever sur une baisse ». Michel Mouillard, professeur d'économie et spécialiste de l'immobilier, attend « 5 % à 8 % de baisse pour 2008 », soit un très net recul en fin d'année. Et le mouvement devrait s'accélérer en 2009 où la Fnaim table sur « une baisse de 10 % des prix dans un marché où les transactions vont reculer de l'ordre de 10 % à 15 % ».
Les prix avaient doublé en dix ans
On est encore loin d'une débâcle générale. Au cours des dix années précédentes, les prix avaient en effet été multipliés par 2,5. Et certains marchés résistent encore comme Paris. Mais le virage est pris. Rien de bien étonnant, depuis plusieurs mois, les signes de craquement se multipliaient. Les transactions avaient chuté de 30 % dans le neuf au premier semestre, généralement plus porteur que le second, et dans l'ancien d'environ 20 %. La situation a été jugée assez sérieuse pour que le gouvernement décide de prendre à sa charge 30 000 logements que les promoteurs se refusaient à sortir de terre.
Les moteurs qui tiraient vers le haut depuis plus de dix ans les prix de l'immobilier se sont éteints un à un. Avec la crise financière, les taux sont brutalement remontés. Alors qu'il était encore possible d'emprunter à moins de 3,5 % fin 2005, sur vingt ans (hors assurance), il faut aujourd'hui s'attendre à obtenir au mieux sur 5 %, voire 5,5 %. L'allongement de la durée des emprunts a également atteint ses limites. Les acquéreurs qui amortissaient en grande partie le choc avec des crédits plus longs (jusqu'à cinquante ans) ne peuvent plus jouer cette carte. Enfin, la flambée des prix de l'immobilier a fini par désolvabiliser bon nombre des candidats à l'acquisition. En dix ans, les prix ont fait un bond de 140 % en moyenne dans l'Hexagone. À Paris, c'est bien pire encore, les prix ont grimpé de 180 %, un rapport de pratiquement un à trois. Les banques qui avaient fait du crédit immobilier un produit d'appel et se battaient sur les taux ont changé leur fusil d'épaule. Prises dans la tourmente du subprime, elles se montrent aujourd'hui bien plus prudentes et tentent de reconstituer leurs marges.
Ce brutal retournement des conditions de financement touche de plein fouet les acquéreurs les plus fragiles. Pour d'autres, il représente une réelle opportunité. En effet, près de 35 % des acheteurs d'un logement le financent par la vente d'un autre. Certains d'entre eux n'ont plus le choix. Face à la pression de leur banque, ils sont contraints de baisser leur prix.
Faire des offres
Comment tirer le meilleur parti de cette situation ? Si vous êtes acheteur, comme lors de tout retournement de marché, il y aura des opportunités. Les ventes aux enchères, qui devraient se multiplier, les successions, les vendeurs pressés sont autant de cas où la rapidité de réaction et un solide financement peuvent faire la différence.
Prudence toutefois. Les ventes aux enchères, par exemple, avec des mises à prix alléchantes, attirent toujours. Mais le plus souvent les prix rejoignent ceux du marché de gré à gré. Et les risques sont bien réels. Il faut être parfaitement certain de son financement. Il n'existe en effet ni délai de rétractation, ni possibilité de se retirer. Si vous ne parvenez pas à boucler votre financement, le bien repasse aux enchères (c'est la revente sur folle enchère). Scénario catastrophique, puisque si le bien est adjugé à un prix inférieur, vous devrez combler la différence ! Si vous avez le moindre doute, mieux vaut vous tourner vers le marché classique et prospecter les agents immobiliers. « Les propriétaires sont désormais plus enclins à accepter des propositions, même avec une négociation importante », témoigne un agent immobilier parisien.
